El "efecto manada"

CARTAS AL BLOG

--------------------------------------------------------------------------------

Yo soy (o más bien era) un potencial comprador de piso en los futuros meses y quería compartir algunas reflexiones personales sobre el estado de los precios y que nos depara el mañana.

Viendo la cantidad de datos económicos existentes (incremento de intereses, aumento del endeudamiento de los españoles en los últimos años situado en máximos históricos y peligrosos, el hecho de que se han invertido las tornas y la oferta superara la demanda, (ya se está notado en el aumento de plazos medios de venta)

Parece claro y así parecen compartirlo muchos informes de economistas, bancos, constructoras, … que la desaceleración de los precios es un hecho y que irá a más en los próximos años.

Sin embargo por lo que he visto en estos informes no tienen en cuenta un factor que puede llegar a ser muy importante: la no linealidad de cualquier sistema económico de compra/venta.

Es importante llamar la atención sobre esta cuestión que parece no tenerse en cuenta en los típicos informes que sólo tienen en cuenta los efectos lineales y en los que en base a la evolución de los datos de los últimos años y de los datos económicos actuales hacen estimaciones muy simplistas de la evolución futura, suponiendo continuidad y suavidad en la evolución de los precios.

Hay que tener en cuenta que ahora mismo cualquier persona que esté o haya estado planteando en comprar una vivienda tiene muchos datos para dudar de si es un buen momento para hacer la compra (enfriamiento del mercado inmobiliario, desconfianza en las constructoras teniendo en cuenta las prácticas que muchas han llevado a cabo de especulación en los últimos años, noticias de otros países en los que ya ha empezado a bajar los precios, gran riesgo que supone al mortal de a pie hacer cargo a una hipoteca cuyo precio le hace endeudarse al límite, los intereses creciendo, …

¿Y han previsto los informes de los economistas las consecuencias que esta creciente desconfianza de los compradores tendría si se llega a dar el “efecto manada” en el sistema económico compra/venta de vivienda. La respuesta es NO.

El hecho es que este incremento de la desconfianza podría generalizarse y provocar la caída de precios, pasando rápidamente de la situación actual en la que los pisos siguen subiendo a una repentina caída de los precios. Hay que tener en cuenta que en cualquier sistema no lineal donde interactúan muchos elementos puede aparecer de repente grandes fluctuaciones. Hecho que parecen no haber tenido en cuenta en los informes que prevén una desaceleración moderada de precios. Para quien pueda estar interesado en el tema les recomiendo el artículo “Transmission of Information and Herd Behavior: An Application to Financial Markets” de los prestigiosos investigadores Victor Eguiluz y Martín G. Zimmerman1, publicado en una de las revistas de investigación más importantes. En él describen como en un sencillo sistema financiero el compartimiento de información por un conjunto de personas puede dar lugar a los que ellos llaman “efecto rebaño” con importantes y repentinos cambios de precios de venta. (podéis descargarlo gratuitamente http://www.imedea.uib.es/Nonlinear/research_topics/victor/Bolsa/bolsa.pdf )

La reflexión que os planteo es: ¿Qué pasará cuando sea cada vez más la gente la que empiece a dudar de si es un buen momento para comprar una vivienda? Puede no estar tan lejos el momento en que esa duda compartida tenga efectos devastadores en los precios de la vivienda, y se pase de la desaceleración moderada a una repentina bajada de precios.

Yo por si acaso, sería cauto y guardaría los ahorros para la entrada de un piso en algún fondo que te proporcione rentabilidad e intentaría ahorrar un poco más, así si los pisos que ahora están en venta te los encuentras dentro de un año más baratos no te tendrás que tirar de los pelos.