Segundas residencias, locales comerciales y solares serán los más perjudicados por la crisis

BARCELONA.- Los precios de la vivienda nueva se han mantenido en el segundo semestre del año, pero los profesionales inmobiliarios esperan un deterioro inminente del mercado que afectará especialmente al valor de las segundas residencias, los locales comerciales y los solares, según los datos de Sociedad de Tasación (ST) que recoge La Vanguardia.

Juan Fernández-Aceytuno, consejero delegado de la tasadora, ha explicado que el índice de confianza que elabora a partir de 700 encuestas a profesionales del sector ha sufrido la mayor caída trimestral en su historia, 6,3 puntos, hasta situarse en 43 puntos sobre 100, volviendo al nivel del tercer trimestre de 2014, cuando el sector empezaba a salir de la anterior crisis inmobiliaria. 

Fernández-Aceytuno recordó que la encuesta es un “indicador adelantado”, ya que las tasaciones de la firma no reflejan un deterioro de los precios, y solo una caída moderada de las transacciones (las hipotecas bajaron a 23.000 firmas en abril, según el INE). “La vivienda es un activo no cotizado, que tiene una inercia, y reacciona lentamente a los cambios de la economía”, reconoció.

Las dificultades económicas de la pandemia han acelerado una tendencia de agotamiento del ciclo que viene desde el verano del año pasado, cuando “se produjo un bajón en la confianza del consumidor”. 

El cambio se ha reflejado en la evolución de los precios: de subidas superiores al 4% en el último semestre del 2019 se ha pasado a un alza en los seis últimos meses de apenas el 0,8%. Cuando sucede esto, señala Fernández-Aceytuno, se advierte un empeoramiento rápido del mercado. 

El grado en que se acelere el deterioro, reconoció ST, dependerá de cómo evolucione el empleo en los próximos meses, así como la liquidez. “Es clave que los créditos ICO no solo lleguen a las grandes empresas sino a pymes y autónomos”. A su juicio, si se sigue el patrón visto en Hong Kong o China, tras unos meses de shock continuará la tendencia que, según recordó, ya no es alcista.

El estudio de ST analiza en profundidad los mercados de Madrid y Barcelona, las ciudades que junto con San Sebastian están más cerca de los máximos históricos del precio de la vivienda.

En la provincia de Barcelona, señala el estudio, ha aumentado el stock de vivienda a la venta un 45,8%, hasta las 5.249 unidades. En la propia ciudad de Barcelona el aumento del stock es de 53%, en buena parte porque casi la mitad de los pisos a la venta cuestan más de 500.000 euros. A

sí, en el conjunto de la provincia se ha reducido la compra sobre plano, y a los ritmos actuales se prevé que los promotores tarden 18 meses en vender las obras en marcha. 

Fernández-Aceytuno reconoció que Barcelona es donde los precios más han subido, y se han situado a su juicio “al límite” por lo que auguró que así como el ciclo alcista empezó en Barcelona en 2013 también ahora el cambio de ciclo “empezará en Barcelona y seguirá por Madrid”.

En la Comunidad de Madrid el stock se ha situado en 7.476 viviendas, con un alza de solo el 18% en los últimos dos años, que requerirá 8,6 meses de ventas para absorberse. El mercado, además, es más robusto que en Barcelona ya que la inmensa mayoría de las viviendas se venden sobre plano, y solo hay un 4,7% de viviendas nuevas acabadas a la venta.

Según los datos de ST, el precio medio de la vivienda nueva en las capitales de provincia ha aumentado un 3% durante los últimos doce meses, hasta alcanzar los 2.472 euros/metro cuadrado, lo que supone un coste de 222.480 euros para una vivienda de tipo medio de 90 m2.

En el resto de las ciudades que no son capitales de provincia el precio medio es de 1.674 euros/m2, un importe que representa un aumento del 1,7% con respecto a junio del año pasado.

Por tamaño de población, el precio de los pisos nuevos en las ciudades con población superior a 100.000 habitantes que no son capitales de provincia se ha situado en 1.821 euros/m2, con una variación anual del 2,2%; y en las ciudades con población de entre 50.000 y 100.000 habitantes en 1.705 euros/m2 ( que crece un 1,9%).

En las ciudades que tienen entre 25.000 y 50.000 habitantes, el precio de los pisos nuevos ha aumentado un 1,6% hasta llegar a los 1.570 euros/m2. Y por último, en las ciudades de menos de 25.000 habitantes el precio medio de un piso nuevo es de 1.535 euros/m2 , y ha subido un 0,8% en los últimos doce meses.