La fórmula magistral para controlar el precio de la
vivienda y atajar de raíz el problema de la corrupción
urbanística existe sobre el papel y su composición
admite múltiples variantes.
"El Mundo" le ha pedido a
12 expertos en Derecho que prescriban sus recetas para
acabar con los males que aquejan al urbanismo en
España y, lejos de dar por desahuciado al 'paciente',
le auguran larga vida, siempre y cuando cumpla al pie
de la letra con una serie de consejos normativos.
Ante el reto de diseñar una 'ley ideal' que frene las
irregularidades inmobiliarias, los expertos
consultados plantean, en líneas generales, que se
fomenten los controles administrativos, tanto en la
esfera local como en la autonómica, mediante
comisiones de expertos independientes que velen por la
independencia del proceso.
Muchos apuestan por
potenciar un modelo de desarrollo urbanístico
coherente a salvo de intereses económicos.
En cuanto al reto de poner techo al desbocado aumento
de los precios de las casas, la mayoría de los
especialistas considera que la regulación del mercado
del suelo no es ni el único factor ni, según varias
opiniones, el más importante. El impulso del alquiler
y la promoción de un mayor número de viviendas
protegidas son algunas de las medidas propuestas.
¿Es posible elaborar una 'Ley del Suelo ideal'? ¿Se
puede acabar con la corrupción inmobiliaria y hacer
sensato el precio de las viviendas? A todas estas
preguntas han respondido más de una docena de expertos
en Derecho y Urbanismo. Además, muchos de ellos han incluido sus particulares
'recetas' para afrontar con el mejor rostro posible el
presente y futuro del sector inmobiliario español.
«Antes de aprobar una 'Ley ideal' 'del Suelo', habría
que preguntarse por qué no se ha aplicado ni cumplido
la ley vigente. ¿Qué ha fallado en nuestras
administraciones públicas? Creo que no es sólo un
problema de corrupción -que también, en algunos casos-
sino de desidia, de falta de medios personales y
materiales y, en ocasiones, de falta de voluntad
política», afirma José Manuel Sala Arquer, catedrático
de Derecho Administrativo de la Universidad Rey Juan
Carlos.
CORRUPCIÓN«Como decía Joaquín Costa, leyes las tenemos por
arrobas, lo importante es que se apliquen. Esto quiere
decir que para modificar las leyes hay que hacerlo con
sentido común», según fuentes del bufete de abogados
Uría y Menéndez.
El catedrático en Derecho Administrativo de la
Universidad de Alcalá de Henares Miguel Sánchez Morón
cree que uno de los capítulos clave que debería
recoger la Ley del Suelo sería los mecanismos de
vigilancia estatales para evitar la arbitrariedad en
las decisiones de algunos ayuntamientos: «El Tribunal
Constitucional reconoce la competencia urbanística a
las autoridades locales, sin embargo el Estado puede
establecer comisiones de seguimiento para asegurar que
los ordenamientos y licencias se hacen conforme a
criterios legales».
Otra de las medidas que propone este catedrático es la
«creación de comisiones técnicas, ajenas a cualquier
signo político, para que valoren qué concesiones están
justificadas y cuáles son sospechosas».
En esta misma línea se pronuncia Agustín de Asís,
profesor titular de Derecho Administrativo de la
Universidad Carlos III, quien señala que se deberían
establecer procedimientos urbanísticos más
transparentes que fuesen supervisados por
profesionales ajenos a los ayuntamientos y las
promotoras: «En la medida en que los procesos son más
participativos e intervienen más agentes externos al
mismo habrá menos corrupción».
Una receta similar prescribe José Antonio Pellicer,
profesor titular de Derecho de la Universidad de
Murcia, quien cree que hay que «reforzar los
mecanismos de control existentes». A saber, «el
social, a través de los medios de comunicación; el
jurídico, con la posibilidad de ir no sólo a los
tribunales penales, sino al contencioso
administrativo; y el político».
«La figura del secretario, que es asesor jurídico de
las corporaciones municipales, se ha debilitado en el
plano legal. Habría que relanzar el carácter
preceptivo de sus informes junto al de los servicios
técnicos de los ayuntamientos, sin perjuicio de otros
controles exteriores», agrega Pellicer.
Para Dionisio Fernández de Gatta, profesor de Derecho
Administrativo de la Universidad de Salamanca, la
solución pasa también por fomentar la vigilancia no
sólo a nivel local. «La decisión final puede
corresponder a las comunidades autónomas, pero se debe
potenciar el papel de los consejos autonómicos de
urbanismo, como el que existe en Castilla y León, en
el que están representados los municipios, los agentes
profesionales, las organizaciones sociales...»,
expone.
Muy ligada al control está la transparencia de las
operaciones. «Habría que dar más transparencia al
proceso y establecer unas reglas básicas de la
negociación urbanística y de la regulación de los
convenios, que establezca los límites de los mismos»,
sugiere Marta Lora-Tamayo, profesora de Derecho
Administrativo de la UNED.
Por su parte, Rafael Barranco, director del
Departamento de Derecho Administrativo de la
Universidad de Granada, opina que «los modelos
eficaces para combatir la corrupción no existen».
Según Barranco, las leyes pueden controlar ciertos
aspectos que favorecen la corrupción urbanística, pero
ésta no se soluciona a golpe de ley: «Lo que conviene
es ser radical en la ordenación urbanística de las
ciudades y empezar a pensar en que lo más lógico es
hacer un crecimiento cero», comenta Barranco.
Tratar la corrupción urbanística como una más podría
ser otro camino. «Ésta tiene un tratamiento represivo
que no debería ser muy diferente del de la lucha
contra la corrupción en otros ámbitos: en definitiva,
hay que lograr que las infracciones no 'compensen',
que no 'salgan a cuenta' al infractor, como ocurre hoy
en muchos casos», apunta Sala Arquer.
«Pero además», añade, «hay un tratamiento preventivo
bastante más difícil: reducir el margen de
discrecionalidad de los planificadores, estableciendo
en la Ley criterios objetivos para la clasificación de
suelo; los derechos y deberes de los distintos sujetos
deben establecerse en la Ley, y no en pactos y
convenios; debe resolverse el problema de la
financiación de las entidades locales».
Dar con el modelo urbanístico es vital para José Luis
Laso, registrador de la propiedad y experto en
urbanismo: «Elegir un modelo coherente de desarrollo,
bien sea el tradicional a partir de un planeamiento
general cerrado y vigoroso o con un planeamiento
abierto, que permita la acción urbanística sobre el
resto con criterios reglados».
Apunta también que previamente «se cumplan las
exigencias de implantación y conexión con los sistemas
generales, las garantías de su ejecución por el
promotor, la actualización legal de las cesiones y la
vinculación de los suelos a la construcción de
viviendas con algún género de protección y el
aprovechamiento y densidades máximas».
Igualmente importantes es, en su opinión, «la
exclusión de la discrecionalidad, que es la que
propicia los riegos de corrupción, con la fijación de
criterios reglados para suprimir los llamados
convenios urbanísticos de planeamiento, permitidos hoy
por todas las leyes autonómicas».
Por otro lado, hay opiniones que muestran su
contrariedad por la necesidad «española» de hacer
leyes 'sin ton ni son'. «En España hacemos una ley
cada cinco minutos. La Ley no puede sustituir el
funcionamiento del mercado y lo importante es que éste
funcione correctamente», según otras fuentes jurídicas
consultadas.
Con respecto a la corrupción, «basta con aplicar las
leyes, como está ocurriendo en Marbella», señalan las
mismas fuentes, que además aportan una solución
coincidente con otras: «Hay que ir hacia los
patrimonios municipales de suelo y esto se puede hacer
desde 1940 y no se ha hecho. ¿Qué sucede? Que los
ayuntamientos no tienen suelo y tienen que comprarlo o
expropiarlo y eso tiene un precio».
«Para acabar con la corrupción hay que intentar que el
urbanismo no sea una manera de financiar a los
ayuntamientos. Hay que ver si es mejor una legislación
de suelo de Estado o de comunidades autónomas» y
añaden que «es imposible un mercado uniforme si no se
hace una regulación sistemática y uniforme».
El catedrático de Derecho Administrativo de la
Universidad Complutense de Madrid Tomás Ramón
Fernández coincide con esta opinión: «Los
ayuntamientos tienen un sistema de financiación poco
equilibrado y necesitan recurrir al suelo». Y señala
también a los partidos políticos: «Es imposible su
financiación si no recurren al urbanismo, porque en
cada pueblo hay una sede de todos y en España hay
miles de pueblos».
En esta línea añade un apunte más Nicolás González
Deleito, socio del despacho de abogados Cuatrecasas,
quien cree que «hacen falta más garantías a nivel de
incompatibilidades y separación de intereses públicos
y privados en funcionarios, concejales y contratistas
de la administración».
En su opinión, «hay que recuperar por parte de las
comunidades autónomas la posibilidad de suspender las
licencias urbanísticas, eliminada por la sentencia
46/92 del Tribunal Constitucional por no estar
incluida en la Ley de Bases de Régimen Local». «Si se
hubiera seguido aplicando, no habría sucedido lo que
ha pasado en Marbella», asegura González Deleito.
PRECIOSChantal Mol, profesora de Derecho Civil de la
Universidad de Barcelona, señala los dos pilares
básicos que a su juicio sustentarían el mercado
residencial: fomentar el alquiler y generar nuevas
fórmulas para la adquisición de viviendas. En el
primer caso, considera que es preciso que se plantee
la posibilidad de que «el arrendatario pueda deducirse
el dinero que gasta en la residencia habitual» y que
se modifique la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU)
para «aumentar la duración de los contratos en algunos
supuestos» y «establecer mecanismos de prórroga».
Asimismo, sugiere que se acuñe el concepto de «la
propiedad separada», que permite que una persona sea
propietaria del suelo y otra de lo construido, de modo
que esta última pague un canon a la primera, de forma
similar al derecho de superficie. «Esta fórmula
permite que entidades publicas adquieran únicamente el
suelo y luego particulares compren lo construido a un
precio mucho menor que el actual», dice.
Rafael Barranco también se muestra partidario de
fomentar el alquiler y la rehabilitación y cree que
hay que «olvidarse de un crecimiento que mira sólo por
los intereses económicos del promotor».
«¿El precio de la vivienda tiene algo que ver con el
precio del suelo? Pues poquísimo», indica Tomás Ramón
Fernández. «Los empresarios no ponen el precio de la
vivienda sumando costes. Ponen el precio en función
del mercado. No hay ninguna Ley que controle el precio
de la vivienda».
Igual de escéptico se muestra Agustín de Asís: «Es
imposible que una ley baje los precios porque éstos se
fijan con la demanda que existe en el mercado». En su
opinión el problema aparece cuando hay gente que no
puede acceder a ella: «Una ley efectiva es la que
favorece la creación de más viviendas protegidas. Se
considera que es sano para el mercado que el 30% de
las casas de un país tengan algún tipo de protección.
En España ni siquiera llegamos al 10%».
José Manuel Sala también duda de que la Ley del Suelo
pueda dar la solución definitiva al precio: «Sin duda,
una planificación menos rígida, con trámites menos
complejos, adaptable a los cambios, puede contribuir a
que el producto final -el suelo- no se encarezca; como
también la eliminación de barreras burocráticas y el
establecimiento de criterios no discrecionales a la
hora de excluir suelo del proceso urbanizador».
Estos factores no son, a su juicio, los únicos que
pueden influir en el precio. «La realidad es que, hoy
por hoy, ante una elevada demanda, con tipos de
interés todavía bajos y con hipotecas a más de 30 años
el precio se fija en función de lo que se calcula que
la gente puede pagar».
Miguel Sánchez Morón coincide en este aspecto: «En
otros países el precio de un suelo no urbanizado es
casi como el de uno rústico, aquí sin embargo aunque
todavía no se haya levantado ni una sola piedra las
cantidades son mucho mayores».
La ley «fantasma» del 98El caso de la Ley del Suelo de 1998 está envuelto en
la paradoja: ha sido usada como 'chivo expiatorio' por
quienes tratan de señalar un culpable para la 'cara
oscura' del 'boom inmobiliario' y, sin embargo, nunca
se ha aplicado.
Ésa, al menos, es la opinión de la mayoría de los
expertos en Derecho consultados, que dejan entrever
que el texto elaborado por el 'popular' Francisco
Álvarez Cascos hace ocho años ha sido lo más parecido
a una norma 'fantasma'.
«Se critica mucho la Ley 6/98 y está inédita», afirma
Tomás Ramón Fernández, catedrático de Derecho
Administrativo de la Universidad Complutense de
Madrid. «Ninguna comunidad autónoma ha seguido por ese
camino. Y, especialmente, leyes de regiones como
Extremadura. Ésta junto con Castilla-La Mancha y
Andalucía no aplicaron esa Ley», asegura este experto.
Según Fernández, «curiosamente, Seseña es de
Castilla-La Mancha y Marbella de Andalucía. Y los
proyectos pensados para edificar en Cullera surgieron
con la Ley de 1994 de la Comunidad de Valencia, que
fue condenada por el Parlamento Europeo en 2005».
Según otros profesores de Derecho, la 'carta magna'
del suelo aprobada en 1998 no se ha aplicado por dos
razones fundamentales: «En primer lugar, esta ley
estatal establece que todo el suelo es urbanizable,
salvo el protegido, pero las leyes autonómicas ya
recogen categorías de reserva, de protección del
paisaje... El concepto es tan vago que está vacío de
contenido, se desvirtúa. Y, en segundo lugar, la
transformación en las clasificaciones de suelo se
tiene que llevar a cabo en los planes generales de
ordenación urbana y, como muchos se habían redactado
en 1990, todavía no se han modificado y, por lo tanto,
no han podido incluir las nuevas directrices».
La duda sobre la efectividad de una norma de estas
características llega hasta el punto de que un
especialista asegura que desde 1956 no ha habido un
cambio importante en la legislación de suelo.
Rafael Barranco, director del Departamento de Derecho
Administrativo de la Universidad de Granada, teme que
la nueva Ley del Suelo vaya camino de tener tan poco
protagonismo como la actual. «Una normativa estatal
siempre va a ser más restrictiva que una disposición
local sobre ordenación del territorio, por eso en
Andalucía los promotores han seguido las directrices
autonómicas y municipales», considera.
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