Uno de los expertos participantes en una jornada sobre promoción inmobiliaria aseguró ayer en Valencia que en el quinquenio 2006-2010 se construirán en la Comunidad Valenciana unas 32.000 viviendas anuales por encima de las necesidades demográficas, por lo que la cuota de oferta cubierta bajará a un 65%.
Según el profesor titular del Departamento de Geografía de la Universidad Autónoma de Barcelona y del Centre d'Estudis Demográfics, Juan Antonio Módenes, a partir del 2006 las estimaciones de construcción de viviendas realizadas y de creación de nuevos hogares muestran un creciente desajuste.
Módenes cifró ese desajuste, que será más visible en el conjunto de España y no tanto en la Comunidad Valenciana, en 32.000 viviendas al año y en 150 viviendas por cada cien hogares añadidos en la Comunidad.
A partir de ahora, la construcción de nueva vivienda se vinculará menos a la demanda demográfica y dependerá más de la segunda residencia y de la demanda de extranjeros, según Módenes.
Las características del mercado inmobiliario en la Comunitat Valenciana empiezan a cambiar. La masiva llegada de extranjeros durante los últimos años empieza ya a dejar sentir sus efectos en el mercado de la vivienda.
El presidente de la Asociación de Promotores Inmobiliarios y Agentes Urbanizadores de Valencia, Salvador Vila, durante la inauguración de las jornadas organizadas para analizar el futuro del sector, avanzó algunas de las características del sector en la Comunitat que lo diferencian del resto de España y que, en su opinión, son la base para empezar a delinear las próximas tendencias.
Una de cada cinco viviendas que se vendieron en la Comunitat en los nueve primeros meses del año fue a extranjeros, según Vila. El resto de las ventas se repartió entre clientes nacionales (76,25%), extranjeros no residentes (3,38%) y fondos inmobiliarios (0,99%).
Vila destacó también que se ha detectado un auge de las ventas del mercado de segunda mano que tanto Anna Cabré como Graciela Marques, dos de las expertas que intervinieron ayer en las jornadas, relacionaron con la entrada de los inmigrantes en el mercado.
Cabré destacó, en este sentido, que los inmigrantes tienden a comprar viviendas de segunda mano y además localizadas en ciertos puntos de las ciudades. Así, en estos momentos están comprando casas usadas de los centros degradados.
Otro de los puntos donde suelen ubicarse son los polígonos de viviendas de protección construidas en los años 50 y 60 del siglo pasado y que ahora sus propietarios venden para trasladarse a otras zonas.
El tercer punto donde suelen ubicarse es en las viviendas de segunda residencia de mala calidad, alejadas de las grandes urbes y malas conexiones, pero que se adaptan a sus posibilidades económicas.
Datos de 2006
De cada 100 viviendas que se vendieron en la Comunitat durante el año pasado, 37 son de nueva construcción y 62 usadas. Unas cifras diferentes a las del resto de España, donde 43 son nuevas y 57 usadas, lo que evidencia el crecimiento del mercado de casas usadas.
El mercado de la vivienda en la Comunitat Valenciana también tiene otras particularidades. La media trimestral de transacciones en la Comunitat Valenciana en los tres primeros trimestres del 2006 es de 37.720 viviendas. En ese mismo año se realizaron 17.000 hipotecas al mes, en torno a las 7.600 en Valencia y Alicante, y 1750 en Castellón. De esta forma, durante el año pasado se realizaron 187.100 hipotecas en las tres provincias.
Además, la duración media de las hipotecas es la más baja de toda España, 25,83 años en la Comunitat frente a los 27,25 años en el resto de España. Todo ello, para el presidente de la Asociación, evidencia la fortaleza del sector. Según Vila, entre 2003 y el tercer trimestre de 2006 se han iniciado 334.229 viviendas, el 13% del total nacional.
Además, Vila apuntó que el sector ha superado con éxito una serie de cambios sin problemas. Así la variación interanual del precio por metro cuadrado ha sufrido un cambio de tendencia entre 2005 y 2006. Si en 2005 el incremento medio en la Comunitat fue del 17,8%, frente al 13,9% de la media nacional, en 2006 la variación del precio fue de un 10,6 en la Comunitat por debajo de la media nacional, que se situó en el 10,8%.
Previsiones
El director del Centro de Estudios de Predicción Económica, Antonio Pulido, destacó durante su intervención que además de tener en cuenta aspectos demográficos en este ámbito se ha de pensar en aspectos económicos, “más difíciles de predecir” porque la compra de una vivienda es una inversión.
Apuntó, en esta línea, que los ritmos económicos expansivos en España se “limitarán” en los próximos años por cuestiones como los tipos de interés o el endeudamiento familiar y que el buen funcionamiento del mercado bursátil puede hacer que los inversores inviertan en él y no tanto en viviendas como ha sucedido en los últimos años. En este sentido, aseguró que era difícil saber qué pasaría con las viviendas compradas como inversión y las consecuencias que causaría en el mercado.
Por su parte, en la ponencia de la economista y profesora titular de la Universidad de Alicante Paloma Taltavull, se afirma que la expansión de áreas comerciales, parques temáticos y, sobre todo, campos de golf continuará, aunque no hay indicadores para evaluar si se producirá una saturación.
En el mercado de segunda residencia, Taltavull apunta la necesidad de especializar el diseño viviendas hacia un modelo de viviendas y servicios, debido a las características de los nuevos demandantes procedentes de la UE y al envejecimiento de la población.
El mercado inmobiliario en España ha echado el freno. El año pasado se firmaron un millón de hipotecas destinadas a la adquisición de vivienda, lo que supone un descenso del 10,6% respecto a 2005.
El enfriamiento del mercado inmobiliario fue constante a lo largo de todo el ejercicio, ya que los cuatro datos trimestrales revelan caídas interanuales. Descensos que se acentuaron en la segunda mitad del año.
Otro síntoma de la relajación es que a pesar de que el dinero concedido a 31 de diciembre aumentó respecto al ejercicio anterior (7,47%), ese repunte fue menos de la tercera parte de los registrados en 2005 (28,81%) y en 2004 (22,82%). Dos años de verdadero ‘boom’ del mercado en los que en algunos momentos los incrementos del importe prestado llegaron a superar el 30%.
De todos modos, y a falta de datos posteriores, puede que 2007 suponga un giro mucho más radical, ya que en el último trimestre de 2006 ese dinero prestado para vivienda cayó casi un 4% respecto al mismo periodo de 2005. De continuar esa tendencia podríamos encontrarnos ante un panorama de parálisis del sector.
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