MADRID.- La España a dos velocidades se acentúa. Mientras en la ciudad de
Madrid hay barrios donde los precios apenas se encuentran un 10% por
debajo de los máximos del boom, hay 23 capitales en las que los precios
siguen cayendo, según el último informe de Tinsa.
La
tasadora apunta que casi la mitad de las capitales españolas sigue sin
mostrar signos de reactivación, dándose los descensos más acusados
Ciudad Real (11,9%), la ciudad de Cáceres (9,2%) y Guadalajara (6,3%).
"El problema de incremento de precios está muy focalizado en Madrid,
aunque también está en parte en Baleares, pero con otras connotaciones",
explica Pedro Soria, director comercial de Tinsa, que asegura que otros
mercados, que también tiraron bastante al principio de la recuperación
ya están llegando a un horizonte de moderación de precios, con
crecimientos menos desmedidos.
Se trata de Cataluña, Málaga y Alicante, "que van en la senda de las
previsiones que teníamos para este año, en el que esperamos que el
precio de la vivienda crezca de forma moderada debido a que las que
están tirando con más fuerza bajen un poco el ritmo de crecimiento",
aunque en Cataluña se ha producido por otras circunstancias políticas.
Por otro lado está Baleares, donde Palma de Mallorca se sitúa en el
primer trimestre del año como la segunda capital con mayores incrementos
interanuales, por detrás de Madrid, con un 14,5% de subida.
En este caso, el directivo destaca el impacto de la inversión
extranjera, "que está produciendo esta subida de precios, pero en este
caso el mercado lo absorbe perfectamente", reconoce.
El problema se está detectando en ciudades como Madrid, donde el
bloqueo de grandes desarrollos urbanísticos como el de Distrito
Castellana Norte, que plantea el desarrollo de unas 11.000 viviendas y
los Desarrollos de Sureste, con 100.000 unidades, agravan notablemente
el problema.
Esta situación de inactividad de la Administración sumada a una
demanda creciente, ha llevado a la Capital española a registrar un
incremento medio interanual al cierre de marzo del 17%.
"El concepto que tenemos de la burbuja a nivel profesional no se está
produciendo, ya que la financiación está controlada y a nivel de
promotor inmobiliario no se está tratando de descontar expectativas
futuras, salvo alguna operación más vinculada a suelo", explica Soria.
Sin embargo, si nos centramos solo en precios "ya es otra cosa".
"La
gente que está comprando lo hace como reposición y, por lo tanto, tiene
patrimonio o una propiedad que quiere mejorar y, por otro lado, está el
inversor.
En este último caso, el comprador, básicamente, está asumiendo
ese incremento de precios porque busca una rentabilidad ligada a los
alquileres que, de hecho, se la están dando. Hasta ahora, aparentemente
no había demasiado riesgo, pero ahora ya empieza a haber ciertas señales
de alerta", reconoce el experto.
"Lo que puede pasar es que gente que está comprando como inversión
descontando esas expectativas futuras de incremento de rentas y
rentabilidad, acabe pagando precios elevados y que después no haya
capacidad por parte de la demanda de alquiler. En ese caso te quedas con
un inmueble que cuando lo quieras vender ya no es líquido", explica.
Cerca de niveles del 'boom'
El
foco del problema se encuentra principalmente en la almendra central de
Madrid, en distritos que se acercan peligrosamente a los máximos del
boom como es el caso de la zona Centro, Salamanca y Moratalaz, que han
registrado incrementos interanuales del más del 20%. Igualmente,
Chamberí (16,6%), Retiro (19,2%), Vicálvaro (19,4%) y Arganzuela (15,8%)
son zonas muy calientes.
"Quizás no sea en todo el distrito, pero algunos códigos, los más
centrales, están muy cercanos a los que fueron los precios de máximos,
habiendo solo una diferencia del 10 o 15%, y esto ya nos da una cierta
señal de alerta", explica Soria.
Barcelona, que permanecía estancada debido al efecto combinado de un
descenso en la demanda a causa de la crisis política y el aumento de la
oferta, ha retomado la senda de crecimiento de precios en el primer
trimestre y se sitúa como la tercera capital con mayores incrementos
interanuales de precios, con el 11%.
En este caso, los distritos que han registrado los mayores
incrementos en el último año son Sant Martí (18,4%) y Sants-Montjuïc
(18,2%), lejos de los incrementos del 28,5% y del 26% que se observaban,
respectivamente, en Ciutat Vella y en Sants-Montjuïc en el tercer
trimestre de 2017.
Si hablamos de precios medios por distritos, el de Salamanca en
Madrid, lidera el ranking con 4.734 euros/m2 de precio medio y amplía la
diferencia con el Sarriá-Sant Gervasi , el distrito más caro de la
Ciudad Condal, que ha estabilizado su valor medio en 4.182 euros/m2.
Éste es el único que supera la barrera de los 4.000 euros/m2 en
Barcelona, mientras que en Madrid ya están por encima también Centro y
Chamberí.
Con estas cifras, para adquirir una vivienda de 50 metros
cuadrados en los distritos más caros de Madrid y Barcelona habría que
abonar 236.000 euros y 209.100 euros, respectivamente. Con este dinero,
se podrían comprar cinco viviendas del mismo tamaño en Castellón, la
capital con el precio medio más barato de España (851 euros/m2).
Esta diferencia abismal entre capitales lleva a una cifra media de
crecimiento en España del 3,8%, frente al 17% de Madrid. "Cuando te vas a
las medias todo queda un poco difuminado. En Madrid, hemos notado que
el precio se ha recuperado desde mínimos más o menos un tercio, pero en
los distritos destacados la recuperación es del 85%", explica Soria, que
apunta que estas zonas "tienen mucha presión turística, mucho Airbnb,
mucho alquiler de plataformas y mucha inversión extranjera".
Mayor esfuerzo financiero
Desde
el valor máximo que tuvimos en el ciclo anterior, que se dio en el
cuarto trimestre de 2007, el precio medio en España ha llegado a caer un
41%. Eso fue hasta el primer trimestre de 2015, desde entonces empezó a
crecer y desde ese suelo se ha recuperado un 7,2% de media en los
últimos tres años. De este modo, el precio actual todavía podría crecer
un 37,2% hasta alcanzar máximos precrisis.
El directivo cree que incrementos tan acelerados como los que se
están registrando hasta ahora "no son sostenibles. Si siguen creciendo a
estas tasas interanuales probablemente empecemos a expulsar la
demanda", advierte Soria.
En la parte de esfuerzo financiero, hay algunos distritos en Madrid y
Barcelona -aunque en este caso se ha ralentizado el crecimiento- que
están tocando el límite.
En la capital española, la media de esfuerzo es de un 24%. Comparando
con el ciclo alcista anterior, "creemos que a partir del 25% es señal
de alerta y si supera el 30% ya entramos en un situación muy
complicada". En el Barrio de Salamanca el esfuerzo está en el 39,8%,
mientras que en Barcelona, en el distrito de Sarriá-Sant Gervasi alcanza
el 41%.
"En estos casos la gente que compra tiene unos ingresos más altos y
también suele contar con un patrimonio detrás, por lo que nos preocupa
algo menos, pero es cierto que estamos llegando casi a los máximos
asumibles y que hay un crecimiento de los precios desmedidos", destaca
el directivo.
