MADRID.- Nadie lo discute ya: la era del boom del ladrillo vive sus últimas horas. Pero lo que para unos es el fin del milagro económico español, para otros es una cura necesaria. El escenario más probable es que el ajuste comience a finales de 2007 y se prolongue durante tres o cuatro años, con un coste en crecimiento económico anual de hasta un punto y 50.000 empleos. El Gobierno no muestra inquietud alguna al respecto. Habrá un "aterrizaje suave y hasta deseable", e incluso se prepara una revisión al alza del crecimiento para este año (3,7-3,8%) y se anticipa entre un 3,3% y un 3,4% en 2008.
Si el presidente del Gobierno tuviera que decidir un adelanto electoral por la situación económica, la respuesta, tajante, sería no. No se detecta inquietud alguna por lo que está sucediendo en el mercado inmobiliario. Incluso hay cierta esperanza en que el sector del ladrillo empiece a aflojar y la economía española baje algunos grados su temperatura.
Es más o menos la sensación entre los analistas, aunque ha habido momentos de cierto pánico. Por ejemplo, cuando la inmobiliaria Astroc se desplomó en Bolsa, hace unas semanas, y arrastró durante una jornada a todo el sector. O cuando la prensa internacional dio por terminado en sus editoriales lo que habían bautizado como "el milagro económico español".
Ahora los análisis están más sosegados, pero "no cabe duda de que las cosas están cambiando", dicen en el servicio de estudios de un gran banco. Los precios de la vivienda se desaceleran (ahora sólo crecen al 7%), también el crédito hipotecario (sólo aumenta el 19%) y disminuye en torno al 10% el número de hipotecas que se firman. Y hay señales, como el aumento de la morosidad (desde niveles todavía muy bajos), que dan el aviso.
¿Es grave el problema? Puede serlo si se considera de forma aislada. La construcción de vivienda (véase cuadro) y el consumo familiar han sido los dos grandes motores de la economía española y del empleo en la última década. Si ahora el primero de ellos se apaga, el crecimiento se va a resentir. El impacto puede estimarse en un punto al año de menor crecimiento y unos 50.000 empleos, que se compensarían en parte con la exportación y la inversión en bienes de equipo, como ya empieza a suceder.
"El proceso de maduración del sector inmobiliario es largo, de al menos 18 meses, y el año pasado todavía estábamos en pleno auge", señala un experto del INE. Estima, por tanto, que la desaceleración se va a notar sobre todo en 2008. Ahí empezaría el ajuste, "que se prolongará durante tres o cuatro años", señala Ángel Laborda, director del Servicio de Estudios de las Cajas de Ahorros.
El impacto en el crecimiento es un escenario que puede considerarse central y que descarta un ajuste brusco. Está calculado sobre la base de un ritmo de construcción de viviendas de unas 500.000 al año (frente a las más de 800.000 del pasado año). Un ritmo que cubriría las necesidades de nuevos hogares, sin el componente especulativo de los últimos años. Esta reducción, del 35%, se produciría de forma escalonada, en tres años.
David Vegara, secretario de Estado de Economía, no cree que se rebase ese suelo de las 500.000 viviendas por año: "En España hay una demanda sólida y se explica por la inmigración, las segundas residencias de españoles y extranjeros o el aumento de las familias monoparentales".
No está de acuerdo, sin embargo, en que ese parón en el mercado vaya a detraer una cantidad importante al PIB. "El impacto será limitado", asegura. Aunque así fuera "no sería un escenario dramático", añade Laborda. Sólo habría que empezar a preocuparse si se produce una recesión internacional, escenario que nadie prevé en estos momentos.
El límite está en un crecimiento del 2,5%, a partir del cual, en la economía española empieza a aumentar el desempleo. Es un escenario para 2008 al que sólo se acerca, de momento, la OCDE. En sus previsiones de primavera señaló un 2,7% de crecimiento para la economía española el año que viene por el frenazo inmobiliario. Una cifra que el vicepresidente segundo y ministro de Economía, Pedro Solbes, se apresuró a descalificar.
Relevo de las exportaciones
Solbes ya conocía que la economía española había crecido un espectacular 4,1% en el primer trimestre del año. Después de ese dato, publicado hace algo más de una semana, los ánimos se han tranquilizado un poco. Todos los analistas, incluido el Gobierno, coinciden en la tesis del aterrizaje suave y en que vamos a asistir, como ya se apunta, a un relevo ordenado de la construcción por las exportaciones y la inversión en bienes de equipo.
"Es lo mejor que nos puede pasar", dicen fuentes del Gobierno, "que los precios bajen, que ganemos competitividad y exportemos más". Si esto supone un crecimiento algo más bajo, es lo más normal que puede suceder. "No es lógico que una economía como la española, la octava del mundo, crezca a más del 4%", dice Vegara.
Las previsiones del Gobierno se revisarán al alza para este año, como han hecho la mayoría de los analistas tras el dato del primer trimestre. La estimación ahora (el dato se conocerá a finales de julio) es que la economía puede crecer un 3,7% o un 3,8% en 2007, frente al 3,4% inicialmente estimado. Para 2008, la previsión del Gobierno se situará entre el 3,3% y el 3,4%.
Un colchón demográfico y de obra pública
Los años de precios disparados y actividad al rojo vivo suelen tener un final vertiginoso. El último informe del Servicio de Estudios del BBVA compara con situaciones análogas y la conclusión es siempre la misma. Cuando después de años de escaladas de precio la demanda se para, el mercado se derrumba: a mediados de los setenta, los precios pasaron de subir más de un 20% anual en España a bajar un 10% en año y medio. Una caída similar se apreció al final del anterior boom inmobiliario, en 1992. Es un fenómeno que se ha repetido ahora en otros mercados, como los de EE UU, Reino Unido o Australia.
Pero el fin del boom en España es mucho más suave. En términos reales (descontada la inflación), la mayor subida anual de precios se registró a finales de 2004. Desde entonces, el mercado enfiló una suave pendiente de descenso, que aún le mantiene en incrementos moderados (por debajo del 10%), dos años y medio después. Y la actividad sólo ha empezado a resentirse ahora, tras marcar en 2006 un máximo de viviendas iniciadas (más de 800.000). "La clave que distingue a España en estos momentos es el factor demográfico", sostiene el catedrático Josep Oliver.
Ese componente demográfico explica que en sólo una década, se haya pasado de crear 213.000 nuevos hogares al año a superar los 525.000 en 2006. Según las estimaciones de Caixa Catalunya, ese crecimiento bajará algo de intensidad, pero aún en 2008 se crearían 455.000 nuevos hogares, el doble que 10 años atrás. Esos nuevos hogares garantizan para la demanda de construcción residencial un suelo de 500.000 viviendas iniciadas al año. Muchas serán ocupadas por inmigrantes, que ya constituyen el 50% de los nuevos hogares.
El ritmo de creación de nuevos hogares por personas nacidas en España también se ha intensificado en la última década (de 177.000 a 264.000 nuevos hogares al año). Una tendencia que Caixa Catalunya achaca a varios orígenes: el impacto del babyboom (nacidos entre 1968 y 1978), que ahora empiezan a ser padres, la creación de hogares más reducidos (familias monoparentales y separaciones) y la mayor longevidad.
Pero en el sector de la construcción, no todo es levantar viviendas. Lo que se contabiliza como no residencial aporta casi la mitad de la inversión realizada en la construcción (unos 160.000 millones de euros en 2006).
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Si el presidente del Gobierno tuviera que decidir un adelanto electoral por la situación económica, la respuesta, tajante, sería no. No se detecta inquietud alguna por lo que está sucediendo en el mercado inmobiliario. Incluso hay cierta esperanza en que el sector del ladrillo empiece a aflojar y la economía española baje algunos grados su temperatura.
Es más o menos la sensación entre los analistas, aunque ha habido momentos de cierto pánico. Por ejemplo, cuando la inmobiliaria Astroc se desplomó en Bolsa, hace unas semanas, y arrastró durante una jornada a todo el sector. O cuando la prensa internacional dio por terminado en sus editoriales lo que habían bautizado como "el milagro económico español".
Ahora los análisis están más sosegados, pero "no cabe duda de que las cosas están cambiando", dicen en el servicio de estudios de un gran banco. Los precios de la vivienda se desaceleran (ahora sólo crecen al 7%), también el crédito hipotecario (sólo aumenta el 19%) y disminuye en torno al 10% el número de hipotecas que se firman. Y hay señales, como el aumento de la morosidad (desde niveles todavía muy bajos), que dan el aviso.
¿Es grave el problema? Puede serlo si se considera de forma aislada. La construcción de vivienda (véase cuadro) y el consumo familiar han sido los dos grandes motores de la economía española y del empleo en la última década. Si ahora el primero de ellos se apaga, el crecimiento se va a resentir. El impacto puede estimarse en un punto al año de menor crecimiento y unos 50.000 empleos, que se compensarían en parte con la exportación y la inversión en bienes de equipo, como ya empieza a suceder.
"El proceso de maduración del sector inmobiliario es largo, de al menos 18 meses, y el año pasado todavía estábamos en pleno auge", señala un experto del INE. Estima, por tanto, que la desaceleración se va a notar sobre todo en 2008. Ahí empezaría el ajuste, "que se prolongará durante tres o cuatro años", señala Ángel Laborda, director del Servicio de Estudios de las Cajas de Ahorros.
El impacto en el crecimiento es un escenario que puede considerarse central y que descarta un ajuste brusco. Está calculado sobre la base de un ritmo de construcción de viviendas de unas 500.000 al año (frente a las más de 800.000 del pasado año). Un ritmo que cubriría las necesidades de nuevos hogares, sin el componente especulativo de los últimos años. Esta reducción, del 35%, se produciría de forma escalonada, en tres años.
David Vegara, secretario de Estado de Economía, no cree que se rebase ese suelo de las 500.000 viviendas por año: "En España hay una demanda sólida y se explica por la inmigración, las segundas residencias de españoles y extranjeros o el aumento de las familias monoparentales".
No está de acuerdo, sin embargo, en que ese parón en el mercado vaya a detraer una cantidad importante al PIB. "El impacto será limitado", asegura. Aunque así fuera "no sería un escenario dramático", añade Laborda. Sólo habría que empezar a preocuparse si se produce una recesión internacional, escenario que nadie prevé en estos momentos.
El límite está en un crecimiento del 2,5%, a partir del cual, en la economía española empieza a aumentar el desempleo. Es un escenario para 2008 al que sólo se acerca, de momento, la OCDE. En sus previsiones de primavera señaló un 2,7% de crecimiento para la economía española el año que viene por el frenazo inmobiliario. Una cifra que el vicepresidente segundo y ministro de Economía, Pedro Solbes, se apresuró a descalificar.
Relevo de las exportaciones
Solbes ya conocía que la economía española había crecido un espectacular 4,1% en el primer trimestre del año. Después de ese dato, publicado hace algo más de una semana, los ánimos se han tranquilizado un poco. Todos los analistas, incluido el Gobierno, coinciden en la tesis del aterrizaje suave y en que vamos a asistir, como ya se apunta, a un relevo ordenado de la construcción por las exportaciones y la inversión en bienes de equipo.
"Es lo mejor que nos puede pasar", dicen fuentes del Gobierno, "que los precios bajen, que ganemos competitividad y exportemos más". Si esto supone un crecimiento algo más bajo, es lo más normal que puede suceder. "No es lógico que una economía como la española, la octava del mundo, crezca a más del 4%", dice Vegara.
Las previsiones del Gobierno se revisarán al alza para este año, como han hecho la mayoría de los analistas tras el dato del primer trimestre. La estimación ahora (el dato se conocerá a finales de julio) es que la economía puede crecer un 3,7% o un 3,8% en 2007, frente al 3,4% inicialmente estimado. Para 2008, la previsión del Gobierno se situará entre el 3,3% y el 3,4%.
Un colchón demográfico y de obra pública
Los años de precios disparados y actividad al rojo vivo suelen tener un final vertiginoso. El último informe del Servicio de Estudios del BBVA compara con situaciones análogas y la conclusión es siempre la misma. Cuando después de años de escaladas de precio la demanda se para, el mercado se derrumba: a mediados de los setenta, los precios pasaron de subir más de un 20% anual en España a bajar un 10% en año y medio. Una caída similar se apreció al final del anterior boom inmobiliario, en 1992. Es un fenómeno que se ha repetido ahora en otros mercados, como los de EE UU, Reino Unido o Australia.
Pero el fin del boom en España es mucho más suave. En términos reales (descontada la inflación), la mayor subida anual de precios se registró a finales de 2004. Desde entonces, el mercado enfiló una suave pendiente de descenso, que aún le mantiene en incrementos moderados (por debajo del 10%), dos años y medio después. Y la actividad sólo ha empezado a resentirse ahora, tras marcar en 2006 un máximo de viviendas iniciadas (más de 800.000). "La clave que distingue a España en estos momentos es el factor demográfico", sostiene el catedrático Josep Oliver.
Ese componente demográfico explica que en sólo una década, se haya pasado de crear 213.000 nuevos hogares al año a superar los 525.000 en 2006. Según las estimaciones de Caixa Catalunya, ese crecimiento bajará algo de intensidad, pero aún en 2008 se crearían 455.000 nuevos hogares, el doble que 10 años atrás. Esos nuevos hogares garantizan para la demanda de construcción residencial un suelo de 500.000 viviendas iniciadas al año. Muchas serán ocupadas por inmigrantes, que ya constituyen el 50% de los nuevos hogares.
El ritmo de creación de nuevos hogares por personas nacidas en España también se ha intensificado en la última década (de 177.000 a 264.000 nuevos hogares al año). Una tendencia que Caixa Catalunya achaca a varios orígenes: el impacto del babyboom (nacidos entre 1968 y 1978), que ahora empiezan a ser padres, la creación de hogares más reducidos (familias monoparentales y separaciones) y la mayor longevidad.
Pero en el sector de la construcción, no todo es levantar viviendas. Lo que se contabiliza como no residencial aporta casi la mitad de la inversión realizada en la construcción (unos 160.000 millones de euros en 2006).
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La demanda de hipotecas se reduce, la banca exige cada vez más garantías a quien las solicita, el presupuesto familiar podría "desequilibrarse" y los jóvenes dedican a pagar las cuotas casi siete de cada diez euros que cobran. Son los efectos de la subida de los tipos de interés de los índices hipotecarios.
Los hogares españoles redujeron de forma "notable" en el primer trimestre la demanda de hipotecas para la compra de vivienda y, a la vez, las entidades financieras endurecieron las exigencias para concederlas, sobre todo en lo relativo a garantías y al importe del crédito.
Así lo revela la Encuesta de Préstamos Bancarios publicada ayer por el Banco de España, en la que se explica que estos cambios en la financiación de las familias se debe a las peores perspectivas sobre la actividad económica, a la percepción más negativa de los hogares sobre el mercado inmobiliario y a la bajada, por vez primera en varios años- de la confianza de los consumidores.
Los resultados de esta encuesta, que anticipan un comportamiento similar para el trimestre en curso, se reflejan ya en los datos de actividad, que muestran que en marzo se firmaron un 3,6 por ciento de hipotecas menos que en el mismo mes del año anterior, según datos del Instituto Nacional de Estadística (INE).
Esta encuesta detalla que, en el primer trimestre, las entidades redujeron la cuantía que conceden en hipotecas sobre el valor de la vivienda y aumentaron las garantías requeridas, mientras que el plazo de vencimiento y el resto de gastos se mantuvieron como en meses anteriores.
Al tiempo, el crédito a los hogares para consumo y otros fines truncó la tendencia relativamente prolongada de crecimiento.
También en este caso se endurecieron las condiciones aplicadas a los préstamos concedidos, pues se encarecieron los precios y se aumentaron las garantías requeridas.
Mientras, el aumento continuado del Euríbor en los últimos años puede provocar tensiones y desestabilizar los presupuestos familiares, según la Asociación Hipotecaria Española (AHE). El Euríbor, el indicador más usado para calcular la hipoteca, cerró el mes pasado en un 4,373 por ciento, el nivel más alto desde hace seis años, en mayo de 2001.
Aunque cada movimiento en el índice no se aplica automáticamente a todos los préstamos a interés variable, su efecto acumulado de varios años seguidos de subidas ha terminado por afectar a la gran mayoría de los titulares de una hipoteca.
Según datos de la AHE, el 78 por ciento de las familias que tienen un préstamo hipotecario a interés variable, particularmente las que lo contrataron entre los años 2003 y 2005, ahora pagan cuotas superiores a las que contrataron inicialmente.
Por su parte, el Consejo de la Juventud de España (CJE) calificó de "insostenible" la situación de los jóvenes en este país, al tener que dedicar el 69 por ciento de su salario a pagar la vivienda, un problema que se ha visto agravado por la subida de los tipos de interés.
Así lo indicó ayer el presidente de este organismo, Mario Esteban, que explicó los datos del Observatorio Joven de Vivienda del cuarto trimestre de 2006. Según argumentó, ese aumento del esfuerzo salarial registrado en el periodo analizado, viene determinado no tanto por el precio de los pisos que suben menos que en el trimestre anterior, "pasando del 9,83 por ciento al 9,11", como por el "creciente repunte" del tipo de interés que ha subido hasta el 4,65 por ciento, "una cota semejante a la de mediados de 1999", matizó.
De "Diario de Sevilla"
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