MADRID.- Aunque el fenómeno muestre signos de ralentización,
la compra de viviendas por parte de extranjeros sigue siendo notable.
Trimestre tras trimestre, casi dos de cada diez operaciones de
adquisición se llevan a cabo por parte de ciudadanos que proceden de
fuera de España. Y las perspectivas son discretas. “No hay previsión de
que esto mengue”, dice el subdirector del portal inmobiliario Donpiso,
Emiliano Bermúdez a El País.
“Evidentemente, tanto el Brexit como otras inestabilidades sociales o económicas podrían frenar esta buena senda, pero no sentimos preocupación al respecto, puesto que el interés de los extranjeros por España se mantiene”, añade.
Pero, ¿qué perfil tienen los ciudadanos foráneos que compran vivienda en España?
¿Cuántos son? En el segundo trimestre de este año,
el 16,59% de los contratos de adquisición de viviendas fueron firmados
por extranjeros, lo que equivale a unas 24.900 operaciones (alrededor de
24.300 de ellos tienen también la residencia en España), según los
últimos datos del INE. Este nivel se mantiene ininterrumpidamente desde
el primer trimestre de 2013 y ha oscilado entre el 17,95%, registrado en
el tercer trimestre de 2015, y el 15,80%, al que llegó en el segundo trimestre del año pasado.
Hace 10 años, en el segundo trimestre de 2009 y en plena crisis económica,
solo poco más de cinco de cada cien usuarios que compraron casa en
España eran extranjeros, un nivel prácticamente idéntico al que se había
registrado en los dos trimestres anteriores.
¿Quiénes son? En opinión de Bermúdez, hay que
diferenciar entre los extranjeros que adquieren una vivienda porque
residen y trabajan en España y los clientes internacionales que buscan
una segunda residencia. “Entre los que invierten en una vivienda
vacacional, destacan los británicos, que continúan siendo el principal comprador,
al copar el 14% de las adquisiciones realizadas por extranjeros”,
destaca Bermúdez. Les siguen franceses y alemanes, con el 7% por sendas
nacionalidades.
Los británicos lideran también el ranking de clientes
internacionales de Aedas Homes. La promotora cierra con ciudadanos de
esta nacionalidad un 9,7% de las operaciones realizadas con foráneos. En
el caso de Aedas Homes, sin embargo, los siguientes en esta lista son los ciudadanos suecos (9,1%), belgas (8,8%) y chinos (8,3%).
Por el contrario, “los rusos han perdido algo de peso, descendiendo al
séptimo lugar (5,6%)”, añade el director territorial de la empresa en
Costa del Sol, José Ignacio Fernández.
¿Cómo son? En cuanto a sus características, para el
director de Hipotecas del comparador bancario iAhorro, Simone
Colombelli, hay que diferenciar tres segmentos. Por un lado están los
ciudadanos europeos. “Tienen un gran poder adquisitivo y suelen comprar viviendas por las vacaciones;
algunos de ellos son inversores en grandes ciudades”, describe
Colombelli. No les hace falta mucha financiación y normalmente piden
préstamos por menos del 60% del valor del inmueble.
Por el otro, y con un “perfil más ajustado”, están los no europeos.
Compran más bien en la periferia de las grandes ciudades, según
Colombelli, quien añade un tercer perfil, que llama “mixto”: el de un
ciudadano extranjero que compra junto con una persona de nacionalidad
española. “Es uno de los casos más comunes”, explica, “suele comprar en
las grandes ciudades, tiene un perfil más premium y menos dificultades a la hora de acceder a la financiación”.
¿Qué buscan? En lo que respecta a las
características del objeto de su compra, desde Aedas Homes señalan tres
exigencias: el inmueble que vayan a adquirir tiene que encontrarse en
una localidad muy bien comunicada con el resto de Europa; la oferta debe
ser atractiva; y el clima, excelente. “El cliente internacional se toma muy en serio también la sostenibilidad y valora mucho la presencia de terrazas de grandes dimensiones y con buenas vistas”, agrega Fernández.
¿Dónde compran? Las Comunidades Autónomas donde los
extranjeros más invierten en vivienda son Valencia, Baleares y Canarias.
En cada una de estas regiones, alrededor de uno de cada tres
compradores no es español, según el INE. En el mismo período de hace 10
años, las regiones con las mayores tasas de adquisiciones por parte de
ciudadanos extranjeros en España eran las mismas, pero con notables
diferencias entre ellas: si en las Islas Baleares representaban el
20,40%, en Canarias eran el 16,57% y, en la Comunidad Valenciana, el
12,09%. Es también notable el salto que ha dado la Región de Murcia en
la última década, al pasar de una tasa del 6,60% en el segundo trimestre
de 2009, al actual 27,56%. O La Rioja, del 1,48% al 13,07%.
Por provincia, en el segundo trimestre de este año Alicante registró la tasa de adquisiciones por parte de extranjeros más alta,
el 47,96% (era el 21,80% hace 10 años). Le siguen Santa Cruz de
Tenerife (35,40%, tenía el 22,07%), Málaga (31,85%, unos 15 puntos más
que hace una década), Gerona (28,56%, era la mitad) y Las Palmas
(28,28%, contra el 11,87% del segundo semestre de 2009).
En la misma línea, Fernández afirma que “los clientes extranjeros de
un perfil socioeconómico medio-alto y alto se decantan más por la Costa
del Sol o las Baleares, mientras que el comprador foráneo de perfil
medio elige el área de Levante (la zona de Alicante, principalmente), en
busca de un producto más asequible”. Para Bermúdez, de Donpiso, entre
los lugares preferidos por este tipo de usuarios, además de los sitios
ya citados, destacan el litoral valenciano, así como la Costa Brava y la
Costa Dorada en Cataluña.
¿Qué problemas encuentran? “La principal dificultad
para los extranjeros no europeos que piden una hipoteca en España para
comprar su vivienda es que pueden estar en una lista legra en su país”,
asegura Colombelli. De esta forma, los bancos españoles tendrán que
investigar las deudas de estos ciudadanos y cumplir con la normativa del
blanqueo de capitales por lo que, sobre todo en el caso de algunas
nacionalidades, el proceso puede complicarse. “Algunos bancos directamente deniegan la financiación”, admite el director de Hipotecas de iAhorro.
La magnitud del préstamo es otro problema. “A un extranjero se le
suele conceder menos financiación, lo normal es que sea un 70% como
máximo, mientras que a un español se le puede dar hasta el 80%, como
norma general”, afirma Colombelli, quien matiza, sin embargo, que este
criterio se suaviza cuando hay más de un solicitante y al menos uno es
español.
Según Colombelli, para un extranjero la solicitud de documentación puede también ser algo más farragosa, ya que tendrá que traducirla al español.
Si además, el futuro hipotecado es un trabajador autónomo y presenta la
declaración de la Renta en su país, peor todavía. En este caso, el ser
europeo facilita este proceso si se compara con un extracomunitario.
En cuanto al reducido grupo de extranjeros que compran casa sin tener
la residencia, para ellos las cosas son mucho más sencillas. “Se
hipotecan en su país de origen”, dice Fernández de Aedas Homes, por lo
que suelen pagar al contado, aunque en realidad se trata de una compra
financiada.
