Además, este índice es homogéneo para todo el territorio nacional, de base tributaria y se actualizará cada año, según ha indicado el 'número dos' de Vivienda en una rueda de prensa en la que ha informado sobre la publicación del Índice de Precios de Referencia, una medida que la ministra de Vivienda y Agenda Urbana, Isabel Rodríguez, anunció que se publicaría antes de acabar febrero "sí o sí" para que empiece a estar operativo en marzo.
El índice de precios de referencia para el alquiler consistirá en un sistema de rangos a partir de una serie de características de la vivienda tales como la superficie, el estado conservación, si tiene ascensor o no, aparcamiento, año de construcción, zonas comunes y otras que tienen el objetivo de que las viviendas "con menos valor" no puedan incrementar su precio al ser equiparadas con viviendas de mayor calidad en la misma zona.
El secretario de Estado de Vivienda ha explicado que este índice es de base tributaria, por lo que se ha utilizado la última declaración de la renta de los distintos propietarios, que en el caso de este año será la de 2022, y se actualizará anualmente, con la última declaración de la renta disponible.
Este índice está ya disponible en la web del Ministerio, pero se dará un plazo de diez días hábiles para examinar las propuestas de cada comunidad autónoma para establecer este índice en sus zonas y, una vez examinados todos los requisitos necesarios como establece la Ley de Vivienda y si todo es "correcto", se declarará la zona tensionada y, a partir del plazo legal establecido --uno o dos días -- se podrá aplicar el limite del alquiler.
Un índice que "sólo" se podrá aplicar en el caso de que la comunidad autónoma solicite declarar una zona como área tensionada, ya que la competencia en materia de vivienda es de las administraciones regionales, tal y como ha recalcado Lucas. Actualmente, solo Cataluña ha pedido declarar zona tensionada para 140 municipios de la Comunidad.
En esta línea, el 'número dos' de Vivienda ha señalado que País Vasco y Navarra no tendrán aún disponible este sistema al tener regimenes fiscales distintos y no haber podido acceder a través de su Agencia Tributaria a las rentas de los propietarios, la base de este sistema. En este sentido, el secretario de Estado ha indicado que "se está trabajando" para desarrollar el índice con ambos territorios.
Al ser preguntado por otros territorios interesados por el índice de referencia, Lucas ha asegurado que Asturias o Navarra han expresado que les gustaría establecerlo en sus territorios, aunque no lo han verbalizado al Ministerio ni lo han pedido explícitamente. "Invito a otras comunidades a que puedan declarar zonas tensionadas", ha apelado.
Tal y como ha explicado Lucas, una vez declarada el área como tensionada, en las vivienda ya arrendadas, el nuevo contrato de alquiler "estará referenciado al contrato anterior", es decir, se congelará la renta, una vez aplicada la cláusula de actualización anual, que en 2024 está limitado al 3%, por lo que el precio solo podrá disminuir a partir de la negociación entre arrendador y arrendatario y el índice funcionará "solo de referencia" para conocer el valor real de la vivienda en alquiler.
"Es cierto que se pueden hacer algunos ajustes de mejora del precio en relación si la vivienda ha sido mejorada, si tiene rehabilitación energética o si cumple unas condiciones de durabilidad del contrato de arrendamientos superiores a lo contemplado en la ley de arrendamientos urbanos", ha apuntado Lucas.
Sin embargo, si la vivienda es de un gran tenedor -- que tenga más de 10 vivienda o cinco en la misma área tensionada, según lo establecido por cada comunidad autónoma, ya sea persona física o jurídica -- el precio del nuevo contrato no solamente tendrá en cuenta el contrato anterior, sino que además se hará la referencia con el sistema de precios de alquiler y se tendrá en cuenta "el menor de los precios", por lo que en este caso sí que se podrá mermar la renta según el índice publicado este martes por el Ministerio.
Asimismo, Lucas ha indicado que para aquellas viviendas en zonas tensionadas que no hubieran estado arrendadas en los últimos cinco años y que se vayan a arrendar también será de referencia el sistema estatal de precios del alquiler.
"Hemos intentado garantizar la seguridad jurídica (...) para que se puedan cuidar de los arrendatarios, principalmente, pero también para que los arrendadores tengan seguridad jurídica", ha recalcado Lucas.
Al ser preguntado por cómo se podrá conocer la referencia del contrato anterior en el caso de los nuevos inquilinos, Lucas ha indicado que son las comunidades autónomas las que deberán proporcionar esta información a través de los registros de fianzas, un sistema que Cataluña ya tiene, pero que otras "están desarrollando".
"Es verdad que no todas los tienen implementados [comunidades], pero hay que establecer esa información a través de las comunidades autónomas para garantizar ese acceso a la información a cada uno de los precios de los contratos que tienen cada una de las viviendas para poder seguir referenciando al contrato anterior", ha indicado.
En relación a las críticas realizadas ayer por la consellera de Territorio de la Generalitat, Ester Capella, sobre que este índice provocaría un incremento de los precios, desde el Ministerio de Vivienda han indicado que este índice "no va a subir los precios del alquiler".
Desde el Govern acusaron ayer al Ministerio de Vivienda, tras un encuentro entre la consellera Capella y la ministra Rodríguez, que este índice propuesto por el Ministerio basado en rangos ocasionaría que todo el mundo se rija por el precio más alto, por lo que "no se bajarán los precios de los alquileres en la zonas tensionadas".
En este sentido, han recalcado que si se consulta el índice, en Barcelona, por ejemplo, una vivienda en un portal inmobiliario puede tener un precio de más 2.000 euros para alquiler, pero el rango de precios del índice de referencia lo establece entre los 600 y 900 euros.
Asimismo, fuentes del Ministerio han indicado que la petición del Govern de establecer el índice catalán frente al estatal o una dualidad entre ambos sistemas, no es posible porque "no pueden estar conviviendo dos sistemas al mismo tiempo".
En este sentido, se ha recalcado que el Gobierno ha buscando con este índice establecer un sistema que "dote de seguridad jurídica" y sirva para controlar las rentas de la vivienda, con el objetivo de que "no se destine más del 30% de los ingresos al alquiler".
Una vez se haya declarado una zona mercado residencial tensionado, el proceso culmina con la publicación por parte del Ministerio de Vivienda, con carácter trimestral, de una resolución en la que se recogerá la relación de zonas de mercado residencial tensionado que hayan sido declaradas de acuerdo con el procedimiento.
En esta, también se establecerá el periodo de vigencia y determinadas particularidades que puedan establecerse en la declaración de cada zona y que afectan a la regulación de los contratos, como la definición particularizada del concepto de gran tenedor de vivienda que aplica en cada zona.
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