PALMA DE MALLORCA.- José Manuel Naredo (1942), economista y estadístico, fue uno de los primeros investigadores en hablar en España de 'economía ecológica'. En 2010 codirigió para el Ministerio de Vivienda el ́Libro Blanco de la Sostenibilidad en el Planeamiento Urbanístico Español ́. Ahora analiza el modelo inmobiliario en un libro.
—¿Haremos honor a nuestra condición y tropezaremos con la misma piedra del boom inmobiliario cuando pase esta crisis?␣
—No me parece bien meter en un mismo saco a toda la gente. Habrá algunos que estén deseando tropezar muchas veces con esa piedra, porque se han forrado. Sin embargo, otros seguirán pagando durante decenios las hipotecas con unos valores inflados. Y el Estado tiene que salvar cajas de ahorros con el dinero de los españoles. Unos pagan los platos rotos y otros han sacado tajada. Habría que hacer un diagnóstico acertado para que la ciudadanía tuviera información de lo que ha ocurrido y de los problemas que ha generado la burbuja inmobiliaria.
La finalidad del libro ́El modelo inmobiliario español ́ es elaborar el diagnóstico de lo que ha ocurrido, sus consecuencias y los posibles remedios y alternativas.
—¿Cómo ha funcionado la burbuja inmobiliaria y quién se ha beneficiado de ella?␣
—Se han beneficiado los que han conseguido añadir varios ceros al valor de determinados terrenos y obtener unas plusvalías jugosas, por la varita mágica de las recalificaciones y reclasificaciones que les permitía pasar las hectáreas de suelo rústico a metros cuadrados de superficie construida. En este proceso hay colectivos que se han lucrado masivamente, algunos sin invertir y sin riesgo, como los gestores de suelo. Buscaban por los municipios suelo para reclasificar, meter volumen construido y ofrecerlo a promotores y constructores.
Pero cuando ya han sacado la plusvalía, las viviendas se han quedado en el esqueleto. La burbuja funciona de sacar plusvalías. Al mismo tiempo se piensa que van a subir los precios inmobiliarios y la gente compra porque piensa que va a subir. Y sube porque la gente compra y cada vez compra más a crédito, gracias a la bajada de tipos de interés y la ampliación de los plazos... Se ha financiado esta burbuja que ha devorado el ahorro de los españoles y que, después, se ha financiado con el endeudamiento exterior de la economía española, que es lo que ahora lastra la crisis. Y todo esto con unos riesgos superconcentrados de las entidades financieras y muy en particular de las cajas de ahorro que han concentrado su exposición al riesgo inmobiliario de forma espectacular.
—Se han beneficiado los que han conseguido añadir varios ceros al valor de determinados terrenos y obtener unas plusvalías jugosas, por la varita mágica de las recalificaciones y reclasificaciones que les permitía pasar las hectáreas de suelo rústico a metros cuadrados de superficie construida. En este proceso hay colectivos que se han lucrado masivamente, algunos sin invertir y sin riesgo, como los gestores de suelo. Buscaban por los municipios suelo para reclasificar, meter volumen construido y ofrecerlo a promotores y constructores.
Pero cuando ya han sacado la plusvalía, las viviendas se han quedado en el esqueleto. La burbuja funciona de sacar plusvalías. Al mismo tiempo se piensa que van a subir los precios inmobiliarios y la gente compra porque piensa que va a subir. Y sube porque la gente compra y cada vez compra más a crédito, gracias a la bajada de tipos de interés y la ampliación de los plazos... Se ha financiado esta burbuja que ha devorado el ahorro de los españoles y que, después, se ha financiado con el endeudamiento exterior de la economía española, que es lo que ahora lastra la crisis. Y todo esto con unos riesgos superconcentrados de las entidades financieras y muy en particular de las cajas de ahorro que han concentrado su exposición al riesgo inmobiliario de forma espectacular.
—Y parece que los especuladores esperan volver a las andadas.␣
—La crisis no ha durado todavía lo suficiente para que aún piensen que se puede volver a las andadas. Sin duda, pueden esperar sentados. Si la financiación de la burbuja ha devorado el ahorro del país una vez, no lo puede devorar otra vez de inmediato. Cuando España ha pasado de ser el país con menor porcentaje de endeudamiento respecto a la renta disponible de nuestro entorno a estar por encima de todos, incluido EE UU... En los años finales del boom los hogares pedían más dinero a los bancos de lo que aportaban... Todo esto no podía prolongarse indefinidamente, era imposible, aunque nuestros políticos miraran para otro lado.
Ha sido un boom de precios pero también de construcción pues se ha sobredimensionado el parque inmobiliario y se ha producido un stock inmobiliario muy potente en busca de compradores. Es lo que lastra el mercado, que tardará al menos un lustro en digerirlo.
—La crisis no ha durado todavía lo suficiente para que aún piensen que se puede volver a las andadas. Sin duda, pueden esperar sentados. Si la financiación de la burbuja ha devorado el ahorro del país una vez, no lo puede devorar otra vez de inmediato. Cuando España ha pasado de ser el país con menor porcentaje de endeudamiento respecto a la renta disponible de nuestro entorno a estar por encima de todos, incluido EE UU... En los años finales del boom los hogares pedían más dinero a los bancos de lo que aportaban... Todo esto no podía prolongarse indefinidamente, era imposible, aunque nuestros políticos miraran para otro lado.
Ha sido un boom de precios pero también de construcción pues se ha sobredimensionado el parque inmobiliario y se ha producido un stock inmobiliario muy potente en busca de compradores. Es lo que lastra el mercado, que tardará al menos un lustro en digerirlo.
—¿Qué ha influido más en la burbuja el ansia de los especuladores por sacar tajada o que nadie renuncia al beneficio de comprar un piso y venderlo por el doble?␣
—Son las dos caras de la misma moneda. Se generan expectativas de subidas de precios y se desata la burbuja, que hace que los particulares que compran pisos vean cómo se revalorizan, y se induce a la gente a comprar viviendas en propiedad, porque trae a cuenta. Es la simplificación total del modelo inmobiliario el que empuja a comprar vivienda en propiedad. Y también la falta de diversificación financiera. ¿Qué hacen los hogares? O ingresan su ahorro a plazo, con una rentabilidad bajísima o se lo juegan en la bolsa o lo invierten en ladrillo. En otros países hay más diversificación financiera, hay entidades especializadas en alquiler que emiten en los mercados financieros, ofreciendo productos de gran seguridad y apreciable rentabilidad. Esta posibilidad no existe en este país.
—Son las dos caras de la misma moneda. Se generan expectativas de subidas de precios y se desata la burbuja, que hace que los particulares que compran pisos vean cómo se revalorizan, y se induce a la gente a comprar viviendas en propiedad, porque trae a cuenta. Es la simplificación total del modelo inmobiliario el que empuja a comprar vivienda en propiedad. Y también la falta de diversificación financiera. ¿Qué hacen los hogares? O ingresan su ahorro a plazo, con una rentabilidad bajísima o se lo juegan en la bolsa o lo invierten en ladrillo. En otros países hay más diversificación financiera, hay entidades especializadas en alquiler que emiten en los mercados financieros, ofreciendo productos de gran seguridad y apreciable rentabilidad. Esta posibilidad no existe en este país.
—Además de engullir las viviendas vacías habrá que decidir qué hacer con las proyectadas.␣
—Ése es el problema: si se añaden las viviendas en venta a las que están en construcción y las que están con licencia pero no iniciadas, nos topamos con más de dos millones de viviendas. Esto es lo que lastra cualquier repunte en el sector inmobiliario, porque es absurdo iniciar nuevas viviendas cuando ya existen tantas pendientes de venta. Se intentan terminar viviendas en construcción y rematar operaciones de suelo para hacer que luzcan mejor en el activo de las empresas. Es el caso de la ́Operación Chamartín ́ en Madrid con 17.000 viviendas. No tiene sentido construirlas ahora, pero si consolidar la operación para que luzca en el balance de la inmobiliaria -del Grupo BBVA-, en el que figura y que ya no sea una entelequia. Es el forcejeo en el que la crisis de liquidez ha pasado a ser crisis de solvencia.
—¿Se podría renunciar a construir las viviendas pendientes?␣
—Hay que tomar conciencia de que sufrimos las consecuencias de un modelo inmobiliario agotado, que no permite resolver los principales problemas que tiene planteados el país y pide a gritos su reconversión. ¿Cuál es el primer problema? Que hay un exceso e infrautilización del suelo urbanizable, de infraestructuras y viviendas. ¿Cuál sería el principal objetivo del planeamiento? Gestionar en régimen de escasez los dos grandes stocks patrimoniales que son el suelo y el patrimonio construido, reconvertirlos y reutilizarlos para paliar la carga excesiva de la deuda inmobiliaria. Esta opción debería plantearse en un plan, donde se reorientara el modelo hacia las antípodas del actual. ¿Cómo sería eso? Habría que ir desde privilegiar la vivienda como inversión a hacerlo como bien de uso. Desde la realización de plusvalías hacia el cobro de rentas, desde la construcción de nuevas viviendas a la rehabilitación, reutilización y ocupación del patrimonio construido, de la vivienda libre a la vivienda social. Pero lo que no tiene sentido es dar dinero a las cajas de ahorro y que se coman ellas los stocks de vivienda que tenían. Se deberían canjear esos stocks y reconvertirlos en vivienda social.
—Su propuesta para salir de la crisis es firmar un Pacto de Estado de la reforma del modelo inmobiliario. ¿Qué incluiría?␣
—Un diagnóstico claro para plantear los objetivos: reconvertir o reutilizar los stocks de suelo, infraestructuras, vivienda, paliar la carga de la deuda, etc. Un problema es que se han cedido las competencias en urbanismo a los gobiernos autonómicos y locales. Aunque el Estado mantiene competencias de mínimos en medio ambiente, y si se vincula el urbanismo a la sostenibilidad, como es de cajón, el estado podría recuperar la posibilidad de coordinar ese giro. Pero los gobiernos regionales y locales están con unos problemas de financiación tremendos al haber vinculado buena parte de sus ingresos y a la burbuja. Habría que replantear la financiación de los ayuntamientos y las comunidades, pero no sin contrapartidas.
No tiene sentido un Plan E de dar dinero a tontas y a locas sin contrapartida alguna a los ayuntamientos. Tiene que haber exigencias. Hay una cuestión que es básica. Debería establecerse un protocolo de mínimos, en el que exista una estrategia de reconversión del modelo. Ese protocolo debería tener un núcleo administrativo responsable de la gestión a nivel regional, municipal o de mancomunidades. Este núcleo sería responsable de normas e instrumentos e incluiría un sistema de información que abarque todo el territorio y que incluya un proceso de participación ciudadana. Serían las tres patas sobre las que tendría que apoyarse esta reconversión del modelo. Sin ellas no debería dárseles financiación.
Habría que hablar más de metabolismo económico, con todas sus dimensiones, con visión integrada y un cambio de lógica... Es lo que dicen los documentos de la Unión Europea. Que se asegurara esa visión integrada, ese cambio de lógica que supondría ver el proceso como proyecto urbano, con todo su metabolismo, y su incidencia territorial. Implantar los sistemas de información, los núcleos administrativos responsables y el proceso de participación, que concretaría el compromiso público institucional hacia esa reconversión.
