MADRID.- El decreto de medidas urgentes en materia de alquiler, que limita las subidas anuales de los precios al incremento del IPC para
todos los contratos nuevos durante la duración del contrato firmado,
entrará en vigor este miércoles tras su publicación este martes en el
Boletín Oficial del Estado (BOE).
Con este real decreto, que amplía a cinco años la prórroga de la duración del contrato frente a los tres actuales,
se vuelve a la situación de 1994 respecto a la toma en consideración
del incremento del IPC para situar el aumento de la renta de las
viviendas en alquiler, aunque en este caso el IPC no será obligatorio
como entonces y sólo operará como techo.
Esta medida solo será de aplicación para los nuevos contratos que se suscriban a partir de hoy.
Los contratos de arrendamiento sometidos a la Ley de Arrendamientos
Urbanos de 1994, celebrados con anterioridad a la entrada en vigor de la
nueva norma, continuarán rigiéndose por lo establecido en el régimen
jurídico que les era de aplicación.
No
obstante, cuando las partes lo acuerden y no resulte contrario a las
previsiones legales, los contratos preexistentes podrán adaptarse al
régimen jurídico establecido en el nuevo decreto.
La
norma incluye la elaboración de un sistema estatal de índices de
referencia a las viviendas, que se utilizará para hacer un seguimiento
del mercado y servir de soporte a medidas de carácter fiscal.
Este
índice de referencia, para cuyo plazo de elaboración el Gobierno se da
ocho meses, se actualizará anualmente y será lo más detallado posible.
Esta
herramienta estatal de referencia será compatible con otros índices que
puedan elaborar las comunidades autónomas para definir la aplicación de
sus competencias en políticas de vivienda. No obstante, este índice en
ningún caso habilita a las administraciones al establecimiento de
sistemas de regulación de precios de alquiler.
Aunque el borrador del real decreto sí recogía una bonificación del 80%
del IBI para inmuebles en alquiler de vivienda habitual cuya
renta fuese inferior a la determinada por este índice de precios, la
norma aprobada da a los ayuntamientos y comunidades la posibilidad de
que decidan su política de vivienda de acuerdo con su marco fiscal.
La
norma sí contempla la eliminación de la obligación de que el inquilino
repercuta el IBI en el caso de las viviendas sociales, y ofrece de nuevo
a los ayuntamientos la posibilidad de dar a las viviendas en alquiler
de renta limitada por una norma jurídica una bonificación del 95% de la
cuota íntegra del IBI.
Por otro lado,
el real decreto incluye la ampliación de la prórroga obligatoria de los
contratos de alquiler de 3 a 5 años (o a 7 años si el arrendador es
persona jurídica).
Además,
como novedad recoge que, durante este plazo, la potestad de
recuperación de la vivienda por el propietario (persona física) debe
quedar "expresamente recogida en el contrato de alquiler".
También se recoge la ampliación de la prórroga tácita de uno a tres
años y recoge como novedad la ampliación del plazo de preaviso, por el
que se establecen cuatro meses para el arrendador y dos meses para el
arrendatario.
Así,
se aumenta la anticipación con la que se debe indicar que no desean
continuar con el contrato una vez haya concluido la prórroga
obligatoria.
El decreto señala
que los contratos de arrendamiento deben respetarse siempre por los
terceros compradores del inmueble, de modo especial en el periodo de
prórroga obligatoria de cinco o siete años.
Según el Gobierno, esta medida es necesaria para prevenir posibles
prácticas de fondos de inversión que adquieran viviendas arrendadas y
que decidan no asumir los plazos y condiciones de los contratos
vigentes.
Además,
el texto recoge que el comprador de la vivienda tendrá que respetar el
contrato de alquiler esté o no inscrito en el Registro de la Propiedad.
De
igual forma, el texto establece una excepción para pactar la renuncia a
la subrogación en los contratos de arrendamientos de larga duración.
Así,
establece que en caso de fallecimiento del arrendatario, en situaciones
de vulnerabilidad, se pueda mantener la vivienda arrendada por el
familiar con el que estuviese conviviendo.
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